Réglementation Accessibilité

Ministère du logement

Ministère du Logement

Les questions / réponses

A - Generalites et definitions / article 1

A.1 - Définition bâtiments d'habitation collectifs

Dans l'article R111-18 du CCH les 2 critères suivants sont requis pour définir un bâtiment d'habitation collectif : superposition de plus de 2 logements (donc à partir de 3) et desserte par des parties communes bâties.
Quelle réglementation appliquer en l'absence de l'un des ces 2 critères (par exemple bâtiment en R+1 avec accès aux logements par escalier privatif extérieur et commerces au rez-de-chaussée) ?

Réponse :

Cette définition est spécifique aux règles d'accessibilité.

En fait 3 critères déterminent le classement en bâtiment d'habitation collectif :

  • la superposition même partielle, directe ou indirecte (cas d'interposition, sur un niveau, de locaux autres que d'habitation), de logements différents. Par extension la superposition d'un logement et de locaux privatifs (celliers, boxes…), affectés à un autre logement est à prendre en compte dans le décompte des logements superposés,
  • le nombre de logements à considérer (> 2 par bâtiment),
  • la desserte de ces logements par des parties communes bâties.

Il suffit que l'une de ces conditions ne soit pas remplie pour que le classement "maisons individuelles" s'impose avec l'obligation de rendre chaque logement individuel (assimilé à une maison individuelle) accessible et donc de respecter les exigences du chapitre 2 de l'arrêté du 1er août 2006.

A.2 - Changement de destination : définition

Lorsque le décret n°2006-555 du 17 mai 2006 évoque la notion de "changement de destination", quelles sont ces destinations ?

Réponse :

Les destinations qui peuvent être retenues pour une construction sont au nombre de 9 et sont définies par l'article R. 123-9 du code de l'urbanisme et correspondent :

- à l'habitation,
- à l'hébergement hôtelier,
- aux bureaux,
- au commerce,
- à l'artisanat,
- à l'industrie,
- à l'exploitation agricole ou forestière,
- à la fonction d'entrepôt,
- aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.

Il revient au demandeur de qualifier (information déclarative) la destination de la construction initiale et celle de son projet, pour apprécier s’il y a ou non changement de destination.

Il y a changement de destination lorsqu’un bâtiment existant passe d’une des neuf destinations ci-dessus à une autre de ces catégories.

A.3 - Changement de destination : Application

Suite aux ajustements normatifs de 2014 en matière d'accessibilité, la notion de changement de destination doit-elle encore être prise en compte pour définir le référentiel réglementaire applicable à un ERP ? A un bâtiment d'habitation ?

Réponse :

En matière d'accessibilité dans les ERP, la notion de changement de destination n'a plus d'importance. Le champ réglementaire de l'existant (arrêté du 8 décembre 2014) est applicable à tout ERP "situé dans un cadre bâti existant", ce qui inclut tout ERP existant, et tout ERP nouvellement crée et situé dans un cadre bâti existant, qu'il y ait ou non changement de destination.

En revanche, cette notion est toujours valable dans le champ de l'habitation. En effet, les articles R.111-18-8 à R. 111-18-11 du CCH s'appliquent "aux bâtiments d'habitation collectifs lorsqu'ils font l'objet de travaux et aux bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination".

A.4 - Champ d'application des règles accessibilité dans les bâtiments d'habitation existants

Existe-t-il, à l'instar des ERP et IOP, une échéance de mise en accessibilité des bâtiments d'habitation existants ? Dans quel cas de figure un bâtiment d'habitation existant est-il soumis aux règles d'accessibilité ?

Réponse :

Les bâtiments d'habitation existants ne sont pas soumis à une obligation de mise en accessibilité avant une date fixée, telle qu'elle s'impose aux établissements recevant du public et aux installations ouvertes au public.

En revanche, dans certains cas de figure décrits aux articles R. 111-18-8 à R. 111-18-9 du CCH, certains efforts en matière d'accessibilité du cadre bâti doivent être faits, en particulier lorsque des travaux sont effectués et que leur montant dépasse 80% de la valeur du bâtiment (indexée sur la valeur INSEE de l'indice du coût de la construction).

Pour ce qui est du champ d'application :

Les articles R.111-18-8 à R. 111-18-11 du CCH définissent les dispositions applicables :

- aux BHC lorsqu’ils font l’objet de travaux : sont hors champ réglementaire de l’accessibilité les travaux effectués sur un ou plusieurs logements classés en MI ;

- et aux bâtiments existants où sont créés des logements (donc au moins 2) par changement de destination : sont donc hors champ réglementaire de l’accessibilité le cas de création d’un seul logement par changement de destination dans un bâtiment existant, y compris si in-fine il se classe en BHC, et le cas de création de plusieurs logements par changement de destination dans un bâtiment existant qui in-fine sera classé en MI.

Dans tous les cas la maison individuelle existante est hors champ réglementaire.

A.5 - Référentiel réglementaire applicable aux bâtiments d'habitation existants

Quelles sont les obligations en matière d'accessibilité lors de travaux de rénovation de bâtiments d'habitation ou lors de la création de logements par changement de destination ?

Réponse :

La réglementation accessibilité ne s’applique pas lors de la réalisation de travaux d’entretien, de maintenance, de réparation.

Lors de la réalisation de travaux de rénovation ou lors de la création de logements par changement de destination, il convient :

- pour les travaux réalisés à l'intérieur des volumes ou surfaces existants de maintenir les conditions d'accessibilité existantes ;
- pour la création de surfaces ou de volumes nouveaux dans les parties communes et pour la création de nouveaux logements de respecter les règles du neuf avec possibilité de recourir aux atténuations décrites dans l'arrêté du 26 février 2007.

Dans le cas où le rapport coût des travaux / valeur du bâtiment est supérieur ou égal à 80 % (R. 111-18-9 du CCH), alors il convient de respecter les règles du neuf sans possibilité d’atténuations dans les cas suivants :

- pour toutes les parties communes du bâtiment, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l’objet de travaux ;
- pour les places de stationnement privatives, celliers, caves privatifs et logements où sont réalisés des travaux.

 Dans tous les cas et quelque soit le montant de travaux engagé, des dérogations peuvent être accordées sous certaines conditions (R. 111-18-10 du CCH).

 Pour plus d'informations, voir l'annexe 9 de la circulaire n° DGUHC 2007-53 du 30 nov. 2007.

 Illustration :

 Prenons l'exemple d'un bâtiment qui comporterait un commerce au rez-de-chaussée, des bureaux à l'étage et des combles non utilisés. A l'étage et dans les combles sont créés des logements par changement de destination, qui conduisent à classer le bâtiment en BHC. L'opération n'est pas concernée par l'article R111-18-9 (coût de l'opération inférieur à 80% de la valeur du bâtiment).

Or l'escalier existant qui desservait les combles et qui dessert désormais des logements (et donc "devient" escalier commun) n'est pas conforme (largeur insuffisante, hauteur de marches trop importantes, etc.). L'escalier peut-il être maintenu en l'état ou doit-il faire l'objet de travaux ?

Bien que suite à la requalification des combles, l'escalier "devienne" partie commune, cela n'est pas à interpréter comme une création de surface ou de volume nouveau. Ainsi, l'escalier peut-être maintenu en l'état. Si des travaux sont réalisés, il conviendra de maintenir les conditions d'accessibilité existantes.

 

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