A.1 - Définition bâtiments d'habitation collectifs
Dans l'article R111-18 du CCH les 2 critères suivants sont requis pour définir un bâtiment d'habitation collectif : superposition de plus de 2 logements (donc à partir de 3) et desserte par des parties communes bâties.
Quelle réglementation appliquer en l'absence de l'un des ces 2 critères (par exemple bâtiment en R+1 avec accès aux logements par escalier privatif extérieur et commerces au rez-de-chaussée) ?
Réponse :
Cette définition est spécifique aux règles d'accessibilité.
En fait 3 critères déterminent le classement en bâtiment d'habitation collectif :
- la superposition même partielle, directe ou indirecte (cas d'interposition, sur un niveau, de locaux autres que d'habitation), de logements différents. Par extension la superposition d'un logement et de locaux privatifs (celliers, boxes…), affectés à un autre logement est à prendre en compte dans le décompte des logements superposés,
- le nombre de logements à considérer (> 2 par bâtiment),
- la desserte de ces logements par des parties communes bâties.
Il suffit que l'une de ces conditions ne soit pas remplie pour que le classement "maisons individuelles" s'impose avec l'obligation de rendre chaque logement individuel (assimilé à une maison individuelle) accessible et donc de respecter les exigences du chapitre 2 de l'arrêté du 1er août 2006.
A.2 - Travaux modificatifs de l'acquéreur
Comment faire en cas de demande de modifications par les acquéreurs des logements, avant la réception définitive, et qui ne respecteraient pas les règles d'accessibilité ? Peut-on faire un parallèle avec les maisons individuelles dont le propriétaire entreprend la construction pour son propre usage (directement ou par l'intermédiaire d'un professionnel de la construction), non soumises aux exigences de l'arrêté ?
Réponse :
- Seules les maisons individuelles dont le propriétaire entreprend la construction pour son propre usage sont exemptées du respect des règles d'accessibilité.
- Toutefois, pour les bâtiments d'habitaion collectifs neufs dont les logements sont destinés à la vente, les lois du marché font qu'il est difficile de s'opposer à la volonté d'un acquéreur qui souhaite aménager son futur logement tel qu'il l'entend. Dans de tels cas, l'attestation notera les non-conformités mais devra tenir compte (dans les remarques) d'une décharge signée par le maître d'ouvrage et l'acquéreur et stipulant notamment que, avant modifications exigées, le logement voulu par le maître d'ouvrage, conçu par le maître d'œuvre et contrôlé par le bureau de contrôle respectait bien les règles d'accessibilité.
- Par ailleurs, l'acte de vente devra comporter un document spécifiant à l'acquéreur l'existence de ces non conformités et dégageant la responsabilité du maître d'ouvrage en cas de recours d'un futur occupant (locataire par exemple) ou acquéreur, ou d'un visiteur handicapé.