Réglementation Accessibilité

Ministère du logement

Ministère du Logement

Les questions / réponses

A - Généralités et définitions

QR 37 - Champ d’application des règles accessibilité dans les bâtiments d’habitation existants

Existe-t-il, à l'instar des ERP et IOP, une échéance de mise en accessibilité des bâtiments d'habitation existants ? Dans quel cas de figure un bâtiment d'habitation existant est-il soumis aux règles d'accessibilité?

Réponse :

Les bâtiments d'habitation existants ne sont pas soumis à une obligation de mise en accessibilité avant une date fixée, telle qu'elle s'impose aux établissements recevant du public et aux installations ouvertes au public.

En revanche, dans certains cas de figure décrits aux articles R. 111-18-8 à R. 111-18-9 du CCH, certains efforts en matière d'accessibilité du cadre bâti doivent être faits, en particulier lorsque des travaux sont effectués et que leur montant dépasse 80% de la valeur du bâtiment (indexée sur la valeur INSEE : indice du coût de la construction des immeubles à usage d'habitation (ICC))

Pour ce qui est du champ d'application, les articles R.111-18-8 à R. 111-18-11 du CCH définissent les dispositions applicables :

  • aux BHC lorsqu’ils font l’objet de travaux : sont hors champ réglementaire de l’accessibilité les travaux effectués sur un ou plusieurs logements classés en MI ;
  • et aux bâtiments existants où sont créés des logements (donc au moins 2) par changement de destination : sont donc hors champ réglementaire de l’accessibilité le cas de création d’un seul logement par changement de destination dans un bâtiment existant, y compris si in-fine il se classe en BHC, et le cas de création de plusieurs logements par changement de destination dans un bâtiment existant qui in-fine seront classés en MI.

Dans tous les cas la maison individuelle existante est hors champ réglementaire.

NB : voir QR 41 - Référentiel réglementaire applicable aux bâtiments d'habitation existants.

QR 46 - Définition d'"ensemble résidentiel"

Les textes du 24 décembre 2015 introduisent la notion d'"ensemble résidentiel". Quelle est sa définition ?

Réponse :

Il s'agit d'un ensemble composé de maison(s) individuelle(s) et/ou bâtiment(s) d'habitation collectif(s). 

Cette nouvelle dénomination découle de la fusion dans le nouvel arrêté des articles relatifs aux bâtiments d'habitation collectifs (articles 1 à 16 de l'arrêté du 1er août 2006) avec les articles relatifs aux maisons individuelles (articles 17 à 27 de l'arrêté du 1er août 2006).

QR 48 - Travaux modificatifs de l'acquéreur

Comment faire en cas de demande de modifications par les acquéreurs des logements, avant la réception définitive, et qui ne respecteraient pas les règles d'accessibilité ? Peut-on faire un parallèle avec les maisons individuelles dont le propriétaire entreprend la construction pour son propre usage (directement ou par l'intermédiaire d'un professionnel de la construction), non soumises aux exigences de l'arrêté ?

Réponse :

* Seules les maisons individuelles dont le propriétaire entreprend la construction pour son propre usage sont exemptées du respect des règles d'accessibilité. * Toutefois, pour les bâtiments d'habitation collectifs neufs dont les logements sont destinés à la vente, les lois du marché font qu'il est difficile de s'opposer à la volonté d'un acquéreur qui souhaite aménager son futur logement tel qu'il l'entend. Dans de tels cas, l'attestation notera les non-conformités mais devra tenir compte (dans les remarques) d'une décharge signée par le maître d'ouvrage et l'acquéreur et stipulant notamment que, avant modifications exigées, le logement voulu par le maître d'ouvrage, conçu par le maître d'œuvre et contrôlé par le bureau de contrôle respectait bien les règles d'accessibilité. * Par ailleurs, l'acte de vente devra comporter un document spécifiant à l'acquéreur l'existence de ces non conformités et dégageant la responsabilité du maître d'ouvrage en cas de recours d'un futur occupant (locataire par exemple) ou acquéreur, ou d'un visiteur handicapé.

 

QR 92 - Définition de l’unité de vie des logements réalisés sur plusieurs niveaux

Quelle est la définition de l’unité de vie applicable aux logements réalisés sur plusieurs niveaux et situés dans des bâtiments d’habitation collectifs et dans des maisons individuelles, à la suite de la publication du décret n°2015-1770 et de l’arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction ?

Réponse :

Pour répondre à la question, il est nécessaire d’indiquer qu’une erreur de transcription s’est glissée au troisième alinéa du I. de l’article 13 de l’arrêté du 24 décembre 2015 qui définit l’unité de vie applicable aux logements réalisés sur plusieurs niveaux, qu’ils soient situés dans des bâtiments d’habitation collectifs ou des maisons individuelles.

L'arrêté du 23 mars 2016 modifiant diverses dispositions relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitations collectifs et des maisons individuelles neufs ou lorsqu'ils font l'objet de travaux où lorsque sont créés des logements par changement de destination a corrigé cette disposition. La composition de l’unité de vie est ainsi définie dans le même sens qu’à l’article R. 111-18-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Pour les logements réalisés sur plusieurs niveaux et situés dans des bâtiments d'habitation collectifs comme dans des maisons individuelles, l'unité de vie est constituée de la façon suivante (I. de l’article 13 de l’arrêté du 24 décembre 2015 modifié) :

- « dans le cas de logements réalisés sur plusieurs niveaux, le niveau d'accès au logement comporte au moins la cuisine ou la partie du studio aménagée en cuisine, le séjour, une chambre ou la partie du studio séjour aménagée aménageable en chambre, un cabinet d'aisances et une salle d'eau. »

- « Dans le cas où le bâtiment est soumis à des contraintes liées aux caractéristiques de l'unité foncière ou aux règles d'urbanisme, l'unité de vie est composée de la façon suivante : le niveau d'accès au logement comporte au moins la cuisine ou la partie du studio aménagée en cuisine, le séjour, une chambre ou la partie du séjour aménageable en chambre, un cabinet d'aisances comportant un lavabo ainsi qu'une réservation dans le gros œuvre permettant l'installation ultérieure d'un appareil élévateur vertical pour desservir la chambre et la salle d'eau accessibles en étage. »

Explication :

La modification apportée par les textes parus le 24 décembre 2015 consiste ainsi en l’ajout de la salle d’eau à l’unité de vie des logements réalisés sur plusieurs niveaux situés dans une maison individuelle. Cette modification a pour but d’harmoniser la définition de l’unité de vie entre les maisons individuelles et les bâtiments d’habitation collectifs en améliorant la qualité de vie des personnes handicapées résidant dans ces logements. Elle fait suite aux demandes des associations de personnes handicapées formulées dans le cadre du chantier de concertation présidé par Madame la Sénatrice Claire-Lise Campion, conclu en février 2014.

Cependant, l’emprise foncière n’est pas toujours suffisante pour disposer d’une telle unité de vie sur un seul niveau, que le logement soit réalisé dans un bâtiment d’habitation collectif comme dans une maison individuelle. Ainsi, à la suite de la concertation, il a été retenu que les logements réalisés sur plusieurs niveaux et soumis à des contraintes particulières puissent bénéficier de la possibilité de réaliser une unité de vie réduite au niveau d’accès au logement, à la condition qu’une réservation dans le gros œuvre soit prévue pour permettre l’installation ultérieure d’un élévateur.

QR 157 - Notion de solution d'effet équivalent

Comment définir la notion de solution d'effet équivalent ?

Réponse :

L’introduction des solutions d’effet équivalent a pour objectif de permettre au maître d’œuvre, maître d'ouvrage ou au gestionnaire de proposer d’autres moyens de répondre à l’objectif de résultat d’accessibilité et d’introduire une souplesse aux modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d’accessibilité telles que précisées par les arrêtés.

Ces solutions d’effet équivalent ont notamment pour objectif de permettre l’innovation technique pour répondre à l’enjeu de l’accessibilité.

Il ne s’agit en aucun cas d'un moyen de déroger à l’accessibilité.

Cette mesure est présente dans les arrêtés ERP neufs (20/04/2017) et existants (08/12/2014) mais également dans les arrêtés logements neufs (24/12/2015) et logements temporaires (14/03/2014).

 

QR 158 - Solution d'effet équivalent et dérogation

Le recours à une solution d'effet équivalent doit-il faire l'objet d'une demande de dérogation ?

Réponse :

Le recours à une solution d'effet équivalentfait partie du dossier de demande d'autorisation de travaux.

La solution d'effet équivalent n'est pas une dérogation puisqu'il s'agit de faire autrement pour répondre à l'objectif réglementaire et garantir l'accessibilité.

Le recours à une solution d'effet équivalent est prévu tant pour le logement (24/12/2015 - Logements neufs et 14/03/2014 - Logements temporaires) que pour l'ERP (08/12/2014 - ERP dans un cadre bâti existant et 20/04/2017 - EPR neufs).

* cf. QR 157 - Notion de solution d'effet équivalent

 

QR 190 - MI superposée à un local *distinct à usage autre que d'habitation*

L'art. R.111-18-5 du CCH précise : "Dans le cas où sont superposés, même partiellement, soit 2 logements, soit un logement et un local distinct à usage autre que d'habitation, l'installation d'un ascenseur ou d'une rampe d'accès n'est pas obligatoire."

Comment doit être interprétée la notion d'habitation ? Un garage privatif peut-il être considéré comme "un local distinct à usage autre que d'habitation"?

Réponse :

Non, un garage privatif ne peut pas être considéré comme un "local à usage autre que d'habitation".

Les locaux accessoires ou annexes, dont le garage, sont des locaux qui peuvent être contigus ou situés dans la construction principale mais qui, dans les faits, n’ont pas la même destination que le bâtiment principal.

Néanmoins, il est précisé à l'article R. 421-14 d) du code de l'urbanisme que "les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal".  Ainsi, le garage est assimilé à l'habitation et ne peut être considéré comme un local distinct.

Enfin, la notion "autre que d'habitation" vise la notion de "destination" au sens des articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l'urbanisme qui précisent les cinq destinations et vingt sous-destinations de construction. 

 

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