Réglementation Accessibilité

Ministère du logement

Ministère du Logement

A - Généralités et définitions

QR 37 - Champ d’application des règles accessibilité dans les bâtiments d’habitation existants

Existe-t-il, à l'instar des ERP et IOP, une échéance de mise en accessibilité des bâtiments d'habitation existants ? Dans quel cas de figure un bâtiment d'habitation existant est-il soumis aux règles d'accessibilité?

Réponse :

Les bâtiments d'habitation existants ne sont pas soumis à une obligation de mise en accessibilité avant une date fixée, telle qu'elle s'impose aux établissements recevant du public et aux installations ouvertes au public.

En revanche, dans certains cas de figure décrits aux articles R. 111-18-8 à R. 111-18-9 du CCH, certains efforts en matière d'accessibilité du cadre bâti doivent être faits, en particulier lorsque des travaux sont effectués et que leur montant dépasse 80% de la valeur du bâtiment (indexée sur la valeur INSEE : indice du coût de la construction des immeubles à usage d'habitation (ICC))

Pour ce qui est du champ d'application, les articles R.111-18-8 à R. 111-18-11 du CCH définissent les dispositions applicables :

  • aux BHC lorsqu’ils font l’objet de travaux : sont hors champ réglementaire de l’accessibilité les travaux effectués sur un ou plusieurs logements classés en MI ;
  • et aux bâtiments existants où sont créés des logements (donc au moins 2) par changement de destination : sont donc hors champ réglementaire de l’accessibilité le cas de création d’un seul logement par changement de destination dans un bâtiment existant, y compris si in-fine il se classe en BHC, et le cas de création de plusieurs logements par changement de destination dans un bâtiment existant qui in-fine seront classés en MI.

Dans tous les cas la maison individuelle existante est hors champ réglementaire.

NB : voir QR 41 - Référentiel réglementaire applicable aux bâtiments d'habitation existants.

QR 46 - Définition d'"ensemble résidentiel"

Les textes du 24 décembre 2015 introduisent la notion d'"ensemble résidentiel". Quelle est sa définition ?

Réponse :

Il s'agit d'un ensemble composé de maison(s) individuelle(s) et/ou bâtiment(s) d'habitation collectif(s). 

Cette nouvelle dénomination découle de la fusion dans le nouvel arrêté des articles relatifs aux bâtiments d'habitation collectifs (articles 1 à 16 de l'arrêté du 1er août 2006) avec les articles relatifs aux maisons individuelles (articles 17 à 27 de l'arrêté du 1er août 2006).

QR 48 - Travaux modificatifs de l'acquéreur

Comment faire en cas de demande de modifications par les acquéreurs des logements, avant la réception définitive, et qui ne respecteraient pas les règles d'accessibilité ? Peut-on faire un parallèle avec les maisons individuelles dont le propriétaire entreprend la construction pour son propre usage (directement ou par l'intermédiaire d'un professionnel de la construction), non soumises aux exigences de l'arrêté ?

Réponse :

* Seules les maisons individuelles dont le propriétaire entreprend la construction pour son propre usage sont exemptées du respect des règles d'accessibilité. * Toutefois, pour les bâtiments d'habitation collectifs neufs dont les logements sont destinés à la vente, les lois du marché font qu'il est difficile de s'opposer à la volonté d'un acquéreur qui souhaite aménager son futur logement tel qu'il l'entend. Dans de tels cas, l'attestation notera les non-conformités mais devra tenir compte (dans les remarques) d'une décharge signée par le maître d'ouvrage et l'acquéreur et stipulant notamment que, avant modifications exigées, le logement voulu par le maître d'ouvrage, conçu par le maître d'œuvre et contrôlé par le bureau de contrôle respectait bien les règles d'accessibilité. * Par ailleurs, l'acte de vente devra comporter un document spécifiant à l'acquéreur l'existence de ces non conformités et dégageant la responsabilité du maître d'ouvrage en cas de recours d'un futur occupant (locataire par exemple) ou acquéreur, ou d'un visiteur handicapé.

 

QR 92 - Définition de l’unité de vie des logements réalisés sur plusieurs niveaux

Quelle est la définition de l’unité de vie applicable aux logements réalisés sur plusieurs niveaux et situés dans des bâtiments d’habitation collectifs et dans des maisons individuelles, à la suite de la publication du décret n°2015-1770 et de l’arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction ?

Réponse :

Pour répondre à la question, il est nécessaire d’indiquer qu’une erreur de transcription s’est glissée au troisième alinéa du I. de l’article 13 de l’arrêté du 24 décembre 2015 qui définit l’unité de vie applicable aux logements réalisés sur plusieurs niveaux, qu’ils soient situés dans des bâtiments d’habitation collectifs ou des maisons individuelles.

L'arrêté du 23 mars 2016 modifiant diverses dispositions relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitations collectifs et des maisons individuelles neufs ou lorsqu'ils font l'objet de travaux où lorsque sont créés des logements par changement de destination a corrigé cette disposition. La composition de l’unité de vie est ainsi définie dans le même sens qu’à l’article R. 111-18-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Pour les logements réalisés sur plusieurs niveaux et situés dans des bâtiments d'habitation collectifs comme dans des maisons individuelles, l'unité de vie est constituée de la façon suivante (I. de l’article 13 de l’arrêté du 24 décembre 2015 modifié) :

- « dans le cas de logements réalisés sur plusieurs niveaux, le niveau d'accès au logement comporte au moins la cuisine ou la partie du studio aménagée en cuisine, le séjour, une chambre ou la partie du studio séjour aménagée aménageable en chambre, un cabinet d'aisances et une salle d'eau. »

- « Dans le cas où le bâtiment est soumis à des contraintes liées aux caractéristiques de l'unité foncière ou aux règles d'urbanisme, l'unité de vie est composée de la façon suivante : le niveau d'accès au logement comporte au moins la cuisine ou la partie du studio aménagée en cuisine, le séjour, une chambre ou la partie du séjour aménageable en chambre, un cabinet d'aisances comportant un lavabo ainsi qu'une réservation dans le gros œuvre permettant l'installation ultérieure d'un appareil élévateur vertical pour desservir la chambre et la salle d'eau accessibles en étage. »

Explication :

La modification apportée par les textes parus le 24 décembre 2015 consiste ainsi en l’ajout de la salle d’eau à l’unité de vie des logements réalisés sur plusieurs niveaux situés dans une maison individuelle. Cette modification a pour but d’harmoniser la définition de l’unité de vie entre les maisons individuelles et les bâtiments d’habitation collectifs en améliorant la qualité de vie des personnes handicapées résidant dans ces logements. Elle fait suite aux demandes des associations de personnes handicapées formulées dans le cadre du chantier de concertation présidé par Madame la Sénatrice Claire-Lise Campion, conclu en février 2014.

Cependant, l’emprise foncière n’est pas toujours suffisante pour disposer d’une telle unité de vie sur un seul niveau, que le logement soit réalisé dans un bâtiment d’habitation collectif comme dans une maison individuelle. Ainsi, à la suite de la concertation, il a été retenu que les logements réalisés sur plusieurs niveaux et soumis à des contraintes particulières puissent bénéficier de la possibilité de réaliser une unité de vie réduite au niveau d’accès au logement, à la condition qu’une réservation dans le gros œuvre soit prévue pour permettre l’installation ultérieure d’un élévateur.

QR 157 - Notion de solution d'effet équivalent

Comment définir la notion de solution d'effet équivalent ?

Réponse :

L’introduction des solutions d’effet équivalent a pour objectif de permettre au maître d’œuvre, maître d'ouvrage ou au gestionnaire de proposer d’autres moyens de répondre à l’objectif de résultat d’accessibilité et d’introduire une souplesse aux modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d’accessibilité telles que précisées par les arrêtés.

Ces solutions d’effet équivalent ont notamment pour objectif de permettre l’innovation technique pour répondre à l’enjeu de l’accessibilité.

Il ne s’agit en aucun cas d'un moyen de déroger à l’accessibilité.

Cette mesure est présente dans les arrêtés ERP neufs (20/04/2017) et existants (08/12/2014) mais également dans les arrêtés logements neufs (24/12/2015) et logements temporaires (14/03/2014).

 

QR 158 - Solution d'effet équivalent et dérogation

Le recours à une solution d'effet équivalent doit-il faire l'objet d'une demande de dérogation ?

Réponse :

Le recours à une solution d'effet équivalentfait partie du dossier de demande d'autorisation de travaux.

La solution d'effet équivalent n'est pas une dérogation puisqu'il s'agit de faire autrement pour répondre à l'objectif réglementaire et garantir l'accessibilité.

Le recours à une solution d'effet équivalent est prévu tant pour le logement (24/12/2015 - Logements neufs et 14/03/2014 - Logements temporaires) que pour l'ERP (08/12/2014 - ERP dans un cadre bâti existant et 20/04/2017 - ERP neufs).

* cf. QR 157 - Notion de solution d'effet équivalent, cf. fascicule (PDF).

 

QR 190 - MI superposée à un local *distinct à usage autre que d'habitation*

L'art. R.111-18-5 du CCH précise : "Dans le cas où sont superposés, même partiellement, soit 2 logements, soit un logement et un local distinct à usage autre que d'habitation, l'installation d'un ascenseur ou d'une rampe d'accès n'est pas obligatoire."

Comment doit être interprétée la notion d'habitation ? Un garage privatif peut-il être considéré comme "un local distinct à usage autre que d'habitation"?

Réponse :

Non, un garage privatif ne peut pas être considéré comme un "local à usage autre que d'habitation".

Les locaux accessoires ou annexes, dont le garage, sont des locaux qui peuvent être contigus ou situés dans la construction principale mais qui, dans les faits, n’ont pas la même destination que le bâtiment principal.

Néanmoins, il est précisé à l'article R. 421-14 d) du code de l'urbanisme que "les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal".  Ainsi, le garage est assimilé à l'habitation et ne peut être considéré comme un local distinct.

Enfin, la notion "autre que d'habitation" vise la notion de "destination" au sens des articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l'urbanisme qui précisent les cinq destinations et vingt sous-destinations de construction. 

QR 232 - Possibilité de dérogation dans les logements neufs

Est-il possible de demander des dérogations aux règles d'accessibilité :

- lors de la construction de BHC ?

- lors de la construction de MI ?

- lors de la création de logements par changement de destination dans un bâtiment existant?

Réponse :

Les articles R. 111-18-3 et R. 111-18-7 du CCH donnent la possibilité de déposer des demandes de dérogations aux dispositions des règles d'accessibilité applicables respectivement lors de la construction de BHC et lors de la construction de MI.

Cependant la décision du conseil d’État en date du 21 juillet 2009 à la requête n° 295382 a annulé ces 2 articles.

Aucune dérogation ne peut donc être accordée lors de la construction de BHC ou de MI.

Concernant la création de logements par changement de destination dans un bâtiment existant, l'article R. 111-18-8 (sous-section 3 : dispositions applicables aux BHC lorsqu'ils font l'objet de travaux et aux bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination) indique que les parties de bâtiments correspondant à la création de surface et de volumes nouveaux doivent respectés les R. 111-18-1 (parties communes lors de la construction de BHC) et R. 111-18-2 (logements lors de la construction de BHC).

L'article R. 111-18-10, qui appartient à cette même sous-section, permet dans ce cas une demande de dérogation.

La mobilisation d'une dérogation sur l'application des règles de l'arrêté du 24 décembre 2015 n'est possible que lorsque les logements sont créés par changement de destination et sont classés en BHC au titre de l'accessibilité.

Cf. QR 37 - Champ d’application des règles d’accessibilité dans les bâtiments d’habitation existants

 

QR 238 - Logement(s) superposé(s) à des locaux distincts autres que d'habitation - Ascenseur

Selon l'article R. 111-18-5 du CCH, "Dans le cas où sont superposés, même partiellement, soit deux logements, soit un logement et un local distinct à usage autre que d'habitation, l'installation d'un ascenseur ou d'une rampe d'accès n'est pas obligatoire". Cela signifie-t-il que si un logement est superposé à 2 locaux distincts à usage autre que d'habitation, ou inversement, que 2 logements accolés sont superposés à un local autre que d'habitation, l'installation d'un ascenseur ou d'une rampe desservant ce(s) logement(s) est obligatoire?

Réponse :

Les logements qui, au titre de l'accessibilité, ne sont pas soumis à la réglementation des Bâtiments d'Habitation Collectifs doivent respecter la réglementation des maisons individuelles, même s'ils sont situés en étage sans logement en rez-de-chaussée.


Ainsi, l'article R. 111-18-5 précise qu'il n'y a pas d'obligation d'installer un ascenseur ou une rampe d'accès si au moins l'une des deux configurations suivantes est présente :

- superposition partielle ou totale d'un logement sur un autre logement

- superposition partielle ou totale d'un logement sur un ou plusieurs locaux distincts à usage autre que d'habitation.

 

QR 248 - Logements superposés en bande et BHC

Nouvelle définition du BHC du R. 111-18 du CCH (décret 2015-1770): "Est considéré comme bâtiment d'habitation collectif tout bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts". La notion de parties communes bâties a été supprimée de la définition de 2006.

L'annexe 6 à la circulaire du 30 novembre 2007 précisait que "quand un logement est superposé à un autre, ceux-ci sont comptabilisés comme 2 logements superposés. Dans le cas d'une série de logements superposés en bande,2 à 2, c'est l'effectif total n des logements qui comptabilisé comme "n logements superposés". On considérait donc le bâtiment comme un BHC.

Cette définition est-elle toujours valable?

Réponse :

Oui, la définition de la circulaire de 2007 est toujours valable.


Un bâtiment dans lequel des logements sont construits superposés 2 à 2, même desservis par des escaliers propres, est un BHC.


En revanche, des logements superposés 2 à 2 et construits dans des bâtiments indépendants les uns des autres, même mitoyens, sont considérés comme des MI.

 

QR 257 - Champ réglementaire applicable aux gîtes

Quel est le champ réglementaire au titre de l'accessibilité à appliquer aux gîtes (= meublés de tourisme) nouvellement construits ou issus d'une réhabilitation ?

Réponse :

Les gîtes sont classés par le SDIS en logement ou en ERP selon le nombre de personnes accueillies :


- Les gîtes dont l'effectif est inférieur ou égal à 15 personnes relèvent de la réglementation habitation (seuil fixé à 7 couchages si accueil de mineurs en dehors de leur famille).

Ce sont donc les articles R. 111-18 à R. 111-18-6 pour le neuf et les articles R. 111-18-8 à R. 111-18-11 pour les logements créés dans un cadre bâti existant qui s'appliquent.

Ces logements étant considérés comme du logement temporaire, le demandeur doit donc faire une demande particulière pour pouvoir leur appliquer les dispositions de l'arrêté du 14 mars 2014. Sinon ce sont les dispositions de l'arrêté du 24 décembre 2015 qui s'appliquent.


- Les gîtes dont l'effectif est supérieur à 15 personnes relèvent de la réglementation ERP. Ce sont donc les articles R. 111-19 à R. 111-19-5 pour le neuf et R. 111-19-7 à R. 111-19-12 pour l'existant qui s'appliquent. Ils sont considérés comme des locaux d'hébergement mais pas de type O (hôtels).

Ce sont alors les dispositions des arrêtés du 20 avril 2017 (ERP neufs) ou du 8 décembre 2014 (ERP dans un cadre bâti existant) qui s'appliquent.

 

 

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